Tiền "chết" trong bất động sản

 

 

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, hiện có khoảng 115.000 tỷ đồng cho vay trực tiếp từ hệ thống ngân hàng vào BĐS.

 

Khoản tiền này là rất lớn nếu tính cả gần 500.000 tỷ đồng tài sản cho vay thế chấp bằng BĐS ở Việt Nam. Vụ trưởng Vụ Chiến lược ngân hàng (NHNN), TS Lê Xuân Nghĩa cho biết: Tỷ lệ nợ xấu trong tổng dư nợ hiện đang khoảng 2,7%.

 

Do thị trường BĐS “đóng băng”, giao dịch kém, nên từ giờ đến cuối năm 2008, dự báo nợ xấu trong lĩnh vực này sẽ tăng lên khoảng 4% tổng dư nợ. Mức nợ xấu này cao gần gấp đôi năm 2007 và dự kiến năm 2009 cũng sẽ chẳng khả quan hơn.

 

Nhiều người mua nhà vẫn chờ đợi giá tiếp tục hạ.

 

Còn nữa, vấn đề đau đầu của các ngân hàng là trong các khoản nợ xấu, nợ mất vốn chiếm tới khoảng 20%. Con số tính toán trên tổng dư nợ ở mọi lĩnh vực hiện nay như sau: tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng là 1.500.000 tỷ đồng, tỷ lệ nợ xấu ở mức 4% tức là khoảng 60.000 tỷ đồng, nợ mất vốn chiếm 20% của nợ xấu tức là vào khoảng 12.000 tỷ đồng. Đây là một con số cũng khá lớn và một phần trong đó là nợ xấu thuộc về lĩnh vực cho vay BĐS.

 

Giá chung cư giảm tới 10%, nhưng người mua vẫn khá hững hờ. Ảnh: Chí Cường.

 

 

Trong giai đoạn vừa qua, chính sách thắt chặt quản lý thị trường BĐS cùng với lãi suất cho vay cao không chỉ là khó khăn của các doanh nghiệp mà còn là rào cản trong tiếp cận vốn vay từ ngân hàng đối với người có nhu cầu mua nhà. Các doanh nghiệp, chủ đầu tư BĐS đang phải đối mặt với việc thiếu vốn trầm trọng để triển khai các dự án, đồng thời phải chịu đựng tình trạng chi phí đầu vào tăng đáng kể và nhất là tình hình khó khăn trong việc kinh doanh bán ra.

 

Con số nợ xấu trong lĩnh vực BĐS so với tổng dư nợ là không lớn, nhưng nó lại dồn vào một vài ngân hàng thương mại nhỏ, yếu kém, có dư nợ cho vay BĐS trên tổng dư nợ cao, khiến cho những ngân hàng này suy giảm vốn nghiêm trọng, đứng trước rủi ro cao, nguy cơ dự phòng rủi ro không đủ để giải quyết nợ mất vốn, gây ra khó khăn nặng nề về tính thanh khoản cũng như hiệu quả về tài chính trong quá trình kinh doanh của mình.   TS Lê Xuân Nghĩa, Vụ trưởng Vụ Chiến lược ngân hàng, NHNN.

Trong khi đó, giá BĐS đang sụt giảm không đều: những BĐS nhỏ lẻ trong nội thành chỉ giảm khoảng 20%, còn những dự án lớn ở ngoại thành, mức sụt giảm có thể lên tới 35-40%. Theo đánh giá của giới đầu tư, nhiều doanh nghiệp BĐS đứng bên bờ vực phá sản. Tính đến hết tháng 8/2008, dư nợ tín dụng BĐS của các ngân hàng trên địa bàn TP Hồ Chí Minh đạt hơn 10% trên tổng dư nợ, giảm gần một nửa so với đầu năm 2008.

 

Tình hình nợ khó đòi trong tín dụng BĐS bắt đầu có dấu hiệu gia tăng, một số doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã xuất hiện dấu hiệu mất khả năng trả nợ. “Nếu đến 31/12/2008 mà thị trường BĐS vẫn chưa có tính thanh khoản, trở lại giao dịch bình thường, thì tất cả các khoản nợ BĐS hiện nay ở các ngân hàng sẽ trở thành nợ xấu. Mặc dù có các tài sản thế chấp khác đảm bảo, nhưng các ngân hàng cũng không thể nào thanh lý được hết các tài sản đảm bảo cùng lúc, không thể tìm ra 115.000 tỷ đồng ở đâu mà mua, hơn nữa, thủ tục thanh lý cũng vô cùng phức tạp”, một chuyên gia tài chính dự báo.

 

Hắt hiu Công ty kinh doanh bất động sản. Ảnh: M.H

 

 

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, chỉ tiêu chiến lược của NHNN đề ra, từ nay tới năm 2010, nợ xấu ở mức dưới 5% là có thể chấp nhận được. Như vậy, mức 4% vẫn nằm trong chiến lược đề ra. Mặt khác, trong thời gian qua, việc cho vay trong lĩnh vực BĐS được các ngân hàng thực hiện khá chặt chẽ từ khâu thẩm định, định giá đến mức cho vay. Theo đó, các ngân hàng thường định giá giá trị BĐS ở mức 50% giá thị trường. Mức cho vay chỉ là 70% giá trị định giá của BĐS đó. Nghĩa là mức cho vay đối với BĐS chỉ khoảng 35% giá trị của BĐS đó tính theo giá thị trường. Vì vậy, rủi ro thứ cấp đối với cho vay BđS là không lớn.

 

Còn nữa, Chính phủ đã chỉ đạo các bộ, ngành về việc thực hiện các biện pháp nhằm hạn chế những tác động xấu của cuộc khủng hoảng tài chính hiện nay đối với nền kinh tế nước ta. NHNN cũng được yêu cầu có biện pháp giám sát chặt chẽ các khoản cho vay đầu tư, đặc biệt là đầu tư BĐS, tăng cường kiểm soát và phòng ngừa rủi ro với cho vay BĐS. Thống đốc NHNN Nguyễn Văn Giàu cho biết, tổng dư nợ cho vay BĐS đến nay đã giảm khoảng 20.000 tỉ đồng so với hồi đầu quý II. Dù vậy, khi mà thị trường BĐS liên tục giảm giá trị như hiện nay, đây cũng là một vấn đề đáng quan ngại cho nền kinh tế.

 

TS. Nguyễn Đức Kiên,  Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội:   Giảm mạnh vẫn chưa phản ánh đúng giá thành sản xuất   Thời gian gần đây thị trường BĐS đã giảm giá mạnh nhưng vẫn chưa phản ánh đúng giá thành sản xuất, không phản ánh đúng cung cầu của thị trường, cộng thêm vào đó quá nhiều yếu tố đầu cơ nên đẩy giá lên quá cao so thu nhập của người lao động.   Các NHTM tiếp tục cắt giảm lãi suất nhưng mức lãi suất cho vay vẫn khá cao và chưa thật sự “nới” hầu bao cho lĩnh vực BĐS. Trong khi đó, các công ty BĐS năng lực yếu, phần lớn chỉ có 20% vốn, còn lại đi vay ngân hàng. Do đó, đây là thời điểm nhiều công ty không chịu nổi áp lực phải bán tháo nhà với mức giá giảm kịch sàn.     GS. Đặng Hùng Võ,  nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường:   Nhiều khó khăn cho việc phục hồi thị trường   Khi thị trường đã giảm nhiều đợt, thì các nhà đầu tư và người mua nhà ở lại càng muốn chờ đợi để được mua với mức giá giảm thêm. Điều này đang gây rất nhiều khó khăn cho việc hồi phục thị trường.   Hơn nữa, nếu được vay để mua nhà, đất, với mức lãi suất ngân hàng từ 18%-21% (so với khoảng 5% ở các nước châu Âu) thì vẫn còn quá cao. Việc vay tiền mua nhà, đất vẫn đang vượt ngoài khả năng chịu lãi của nhiều gia đình.    Do đó, lượng giao dịch trên thị trường trong thời gian tới vẫn chưa được cải thiện, nhất là đối với những khu đất giá trị sử dụng thấp.  Mai Hạnh lược ghi