Căn hộ 20-30m² cho người đô thị: "Cấm thì phải làm... chui"

 

Nhiều người mua chung một căn hộ diện tích lớn rồi cắt đôi ra để ở hoặc doanh nghiệp xây nhà chung cư dưới dạng dân dụng rồi "xé lẻ" ra bán theo mô hình chung cư tư nhân mà GiadinhNet đã có loạt bài phản ánh. Dù bị cấm, nếu có nhu cầu người ta vẫn có thể tìm mọi cách để "lách", vậy thì, có nên "cấm" không?

 

Làm chui

Căn hộ 25m² với 4 người cùng chung sống. Ảnh: Chí Cường

 

Quy định nhà ở chung cư phải có diện tích sàn tối thiểu 45m² đã gây không ít khó khăn cho những người có thu nhập trung bình và thấp ở các đô thị. Khó khăn lớn nhất là nhà diện tích lớn nên không đủ tiền mua, do đó nhiều người đã phải "lách" bằng cách mua chung một căn hộ diện tích lớn, sau đó xây ngăn và cải tạo lại để ở. Nên thực tế loại căn hộ chung cư diện tích nhỏ đã tồn tại một cách tự phát từ nhiều năm qua.

Ở Hà Nội, một số doanh nghiệp đã sớm nắm bắt được nhu cầu này và cho xây dựng các khu chung cư tư nhân nằm xen giữa các khu dân cư cũ. Nhà xây trên những lô đất có diện tích chỉ khoảng 200m² dưới hình thức nhà ở dân dụng. Chủ đầu tư xây và tự chia thành các căn hộ có diện tích nhỏ để bán. Dù còn nhiều vướng mắc về pháp lý nhưng loại nhà này vẫn được nhiều người tìm mua vì giá gốc chỉ khoảng 400-500 triệu đồng/căn hộ, diện tích khoảng 30- 40m², thậm chí có thể thấp hơn. Vợ chồng anh Hoàng Lộc cùng 2 đứa con nhỏ đang ở trong một căn hộ 25m², tại một khu chung cư tư nhân ở phường Dịch Vọng Hậu (Cầu Giấy). Mọi sinh hoạt của gia đình đều dồn hết vào một phòng, phòng ngủ cũng là phòng tiếp khách. Để tiết kiệm diện tích, thậm chí gia đình anh phải bố trí cả giường tầng. Anh Lộc cho biết, như vậy khá bất tiện, nhưng trong điều kiện kinh tế gia đình eo hẹp thì có một cái nhà để ở, không phải đi thuê đã là tốt rồi. Bản thân căn hộ nhà chị Thư Anh (ở Thanh Xuân) cũng được tách ra từ căn hộ lớn hơn. Chủ nhà đã chia đôi căn hộ để bán. Hiện giờ chị Thư Anh và gia đình kia vẫn sử dụng một lối đi chung.

Theo một khảo sát mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, phân khúc thị trường các căn hộ giá rẻ, với mức giá khoảng 12-15 triệu đồng/m² sẽ có cầu lớn nhất. Với mức giá này cùng diện tích phù hợp, người dân có thu nhập trung bình sẽ có nhiều cơ hội lựa chọn cho mình chốn an cư.

Các trường hợp nhà tự ý xé lẻ để bán hoặc chung cư tư nhân như nhà anh Lộc hiện nay vẫn chưa có những quy định cụ thể của pháp luật để điều chỉnh. Tiến sỹ Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng các trường hợp này có thể xử lý giống như trường hợp đa sở hữu ở các biệt thự cũ của Hà Nội. Tuy nhiên, thực tế những người sở hữu những căn hộ xé lẻ này khó có cơ hội được cấp sổ. Ngoài hợp đồng mua bán, họ không có một giấy tờ pháp lý nào chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. Mặt khác, dù không có đầy đủ giấy tờ pháp lý thì những căn hộ này vẫn tồn tại theo một thứ luật bất thành văn, được cả người mua, người bán chấp nhận và vẫn được mua đi bán lại trên thị trường.

Khi GiadinhNet phản ánh về tình trạng xây chung cư tư nhân tràn lan trên địa bàn Hà Nội, Bộ Xây dựng đã có ý kiến cho rằng, xung quanh loại nhà ở này vẫn còn nhiều vấn đề tồn tại nên Bộ đã đề nghị "bổ sung thêm một mục quy định về phát triển nhà ở riêng lẻ" trong dự thảo Nghị định thay thế Nghị định 90/2006 - hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Dự thảo quy định: "Trường hợp tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín và có từ 2 căn hộ trở lên thì tối thiểu mỗi căn phải có diện tích sàn từ 30m² trở lên. Những trường hợp xây dựng không đáp ứng yêu cầu này thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở".

“Ổ chuột” không phải vì diện tích nhỏ

Quy định hạn chế căn hộ diện tích nhỏ tại các khu chung cư cao tầng được cho là hạn chế tình trạng "ổ chuột" trên không. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia xây dựng cho rằng, vấn đề nằm trong chất lượng thiết kế, xây dựng và quản lý sau khi xây chứ không phải nằm ở diện tích căn hộ. Trong mô hình nhà diện tích nhỏ mà Công ty Đất Lành (TPHCM) đã giới thiệu, hạ tầng công viên, cây xanh, khu thể thao... vẫn được đảm bảo. Đó là cơ sở để tin vào một loại chung cư hiện đại diện tích nhỏ. Mặt khác, thực ra với quy định cấm xây diện tích nhỏ hiện nay rồi để người dân xây chui, ngăn tạm còn gây ra nguy cơ về những "khu ổ chuột" nhiều hơn là việc "mở cửa" để doanh nghiệp làm trong sự giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý nhà nước.

Thực tế hiện nay tại các khu chung cư mới, khu tái định cư ngay tại trung tâm Hà Nội vẫn xảy ra tình trạng "ổ chuột". Hàng ăn, hàng tạp hoá, vẫn được người dân ở chung cư bán ngay tại hành lang, hay phòng khách nhà mình. Các tiệm cắt tóc, gội đầu cũng được mở ngay tại các chung cư cao tầng. Như vậy việc chung cư có thành "ổ chuột" hay không, không phụ thuộc vào diện tích mỗi căn hộ. Tình trạng này phụ thuộc vào cách quản lý và hệ thống hạ tầng cơ sở. Trường hợp ngược lại, nếu Nhà nước tiếp tục "cấm" nhà diện tích nhỏ, trong khi không quản lý được tình trạng xây "chui", ngăn "chui" thì tình trạng "ổ chuột" mới thực sự đáng lo ngại. Điển hình là các căn hộ chung cư tư nhân, mọc lên xen kẽ giữa những khu dân cư đông đúc, không sân chơi, không cây xanh, không bộ phận quản lý chuyên biệt... mới thực sự tạo ra một nguy cơ về các khu ổ chuột trên cao và giữa lòng đô thị.

 

Đắc Kiên