Đề án thí điểm nhà ở xã hội: Cả đời vẫn không mua được nhà !

Ông đánh giá thế nào về đề án mà Sở Xây dựng Hà Nội vừa đề xuất?

Tôi cho rằng đề án này tốt về mặt ý tưởng, nhưng quy mô quá nhỏ và cũng còn một số điểm gây tranh cãi. Đề án phát triển loại hình căn hộ thuê và thuê mua là rất tốt.

Lâu nay ta vẫn xây nhà để bán, mà quên mất sản phẩm nhà cho thuê và thuê mua. Loại hình này rất phổ biến ở nước ngoài, nó cũng phù hợp với khả năng tài chính của những người thu nhập thấp. Để tạo điều kiện nơi ăn ở cho người thu nhập thấp, thời gian tới cần chú trọng phát triển mạnh loại sản phẩm này.

Đề án tính giá thuê bằng 20% thu nhập của hộ gia đình như vậy đã hợp lý chưa, thưa ông?

Theo tôi, giá thuê như vậy là vẫn còn cao. Nghiên cứu của chúng tôi cho thấy, giá thuê nhà cho người thu nhập thấp ở nước ngoài chỉ dao động trong khoảng 10-20% thu nhập. Ở đây đề án lấy mức 20% thu nhập tức là đã lấy ngưỡng cao nhất.

Hơn nữa, ở nước ngoài, người ta tính toán, với mức thu nhập hiện tại của người thuê, thì trong vòng 10-15 năm là họ có thể mua nhà. Nhưng với mức thu nhập hiện nay của cán bộ, công chức nước ta thì việc sở hữu một ngôi nhà ở thành phố, khu đô thị là cực khó, có khi làm cả đời cũng không mua được.

Nhiều ý kiến băn khoăn trong việc nên xây xen kẽ các khu nhà ở xã hội với các khu đô thị thương mại hay xây thành khu riêng? Ý kiến của ông về vấn đề này?

Đúng là vấn đề này cần phải cân nhắc thêm. Đề án lấy quỹ đất 20% ở các khu đô thị thương mại, với ý tưởng sẽ tận dụng cơ sở hạ tầng ở đó. Điều này tốt, nhưng có thể sẽ nảy sinh những bất cập.

Thứ nhất là những mâu thuẫn về lối sống, mức sinh hoạt giữa người giàu và người nghèo. Thứ hai, những khu đô thị thương mại thường nằm ở các vị trí trung tâm, đắc địa, như thế sẽ rất dễ xảy ra tình trạng lợi dụng biến nhà ở xã hội thành nhà ở thương mại. Ta có thể quy hoạch riêng các khu nhà ở xã hội, ở các vị trí xa trung tâm, giảm được tiền giải phóng mặt bằng, giảm giá thuê nhà.

Việc xét duyệt đối tượng thụ hưởng, ông có nghĩ sẽ tái diễn tình trạng “xin-cho”?

Đúng như vậy, giả sử đề án được phê duyệt và hoàn thành đúng tiến độ, thì khoảng 900 căn nhà này cũng chiếm tỷ lệ quá nhỏ so với nhu cầu thực. Khi đó sẽ xảy ra tình trạng có quá nhiều người thuộc diện đủ tiêu chuẩn được xét duyệt và dễ nảy sinh chuyện “xin-cho”, tiêu cực, khi mà nguồn cung có hạn.

Một số dự án nhà ở xã hội thành phố đã triển khai vài năm trước cũng đã vấp phải vấn đề này. Khi đó, trong lúc nhiều cán bộ công chức thiếu nhà ở, thì các khu nhà xây xong vẫn bỏ trống, vì không xác định được đối tượng thụ hưởng.

Tôi cho rằng, đây là vấn đề nan giải, cần phải có cách giải quyết đột phá. Không thể giao hết trách nhiệm cho Nhà nước như hiện nay. Nếu cứ để việc xét duyệt như trước đây thì có thể sẽ rơi vào vòng luẩn quẩn, không bao giờ chấm dứt được. 

Theo tôi, điểm mấu chốt vẫn là sự chênh lệch cung cầu. Tôi cho rằng để giải quyết tận gốc vấn đề, cần tạo ra được một lượng cung nhà lớn, đa dạng hoá sản phẩm và phải có sự tham gia của thị trường vào phân khúc này. Hãy để cho thị trường tự điều chỉnh, chứ không nên để Nhà nước gánh hết. Nhà nước chỉ nên tham gia vào giai đoạn đầu, với vai trò kích thích thị trường đi đầu.

Nhưng lâu nay thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn bị bỏ ngỏ. Các doanh nghiệp đều tập trung vào phân khúc thị trường nhà trung và cao cấp vì khả năng sinh lời cao. Làm sao để thay đổi điều này?

Nhà nước cần có những cơ chế chính sách thúc đẩy phân khúc thị trường này phát triển. Cụ thể, cần xây dựng một khung pháp lý riêng, có những điều kiện ưu đãi cụ thể cho những doanh nghiệp tham gia phát triển loại sản phẩm nhà cho người thu nhập thấp; quy hoạch những khu đất riêng để phát triển nhà ở xã hội với những ưu đãi cụ thể và cho đấu thầu công khai. Nhà nước cũng có thể xác định nguồn tín dụng riêng cho các nhà đầu tư này vay, với điều kiện ưu đãi hơn.

Đặc biệt, các doanh nghiệp, Tổng công ty Nhà nước đang được hưởng những ưu đãi nhất định của Nhà nước cần phải tham gia tích cực hơn nữa vào các phân khúc thị trường này.

Nhưng tôi cho rằng, điểm mấu chốt vẫn là phải thúc đẩy để mọi đối tượng, cả Nhà nước lẫn tư nhân tích cực tham gia kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp. Các dự án phát triển nhà ở cần mang ra đấu thầu công khai, cho cả các doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nước ngoài.

Đắc Kiên (thực hiện)