Hà Nội thay đổi chính sách bồi thường, tái định cư: Cú sốc cho thị trường bất động sản?

 

Người dân mất đất có thể được đền bù đến gần 550 triệu đồng một sào (360m²) đất ruộng. Tuy nhiên, đây lại là một thách thức lớn cho chủ đầu tư và có thể đẩy giá nhà đất tăng lên trong thời gian tới.

 

 

Khu đô thị Ciputra Hồ Tây đã từng bị nhiều khiếu kiện liên quan đến giá đất đền bù. Ảnh: Chí Cường

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường đã từng nói, chúng ta đang có “vấn đề” trong định giá, bồi thường giải phóng mặt bằng ở khu vực đất nông nghiệp. Đất nông nghiệp đang được định giá và đền bù quá thấp so với giá trị thực, là nguyên nhân gây khó khăn cho quá trình giải phóng mặt bằng các dự án và gây ra tranh chấp khiếu kiện của người dân bị thu hồi đất.

Một mét vuông đất nông nghiệp bị thu hồi, người dân được đền bù vài trăm nghìn đồng, nhưng sau khi qua tay chủ đầu tư dự án, nó có thể được bán đến hàng chục triệu đồng. Đây thực sự là một nghịch lý gây bức xúc cho người dân. Tuy nhiên, quy định mới của Hà Nội về bồi thường tái định cư có thể sẽ công bằng hơn với người dân bị mất đất. Theo quy định này người dân bị mất đất ngoài phần tiền đền bù cho diện tích đất bị mất, tính theo khung giá đất của thành phố, người dân sẽ nhận được phần tiền hỗ trợ nghề nghiệp bằng 5 lần giá đất, tính trên toàn bộ diện tích bị thu hồi.

 

Như vậy, theo khung giá đất nông nghiệp năm 2009 của Hà Nội, giá bồi thường 1m² đất ruộng thuộc các quận nội thành và các phường thuộc quận Hà Đông sẽ lên đến 1,51 triệu đồng/m². Tức là với một sào đất nông nghiệp bị mất người dân ở các khu vực này có thể được đền bù đến 544 triệu đồng. Khu vực các huyện Sóc Sơn, Mỹ Đức, Ba Vì có khung giá đất nông nghiệp thấp nhất cũng có thể được đền bù đến trên 270 triệu đồng/sào.

Tuy nhiên, ông Đặng Hùng Võ cho rằng, việc bỏ đền bù bằng đất, chuyển sang đền bù hoàn toàn bằng tiền mặt cũng cần phải cân nhắc. Trao cho người dân một lúc một khoản tiền quá lớn chưa hẳn đã tốt. Thực tế đã cho thấy điều này. Điều quan trọng với người dân mất đất là phải tạo cơ hội chuyển đổi nghề nghiệp cho họ tốt nhất. Việc hỗ trợ bằng đất dịch vụ có thể cung cấp cho họ một cơ sở để kinh doanh, buôn bán. Chuyện người dân bán phần đất này, có thể có, nhưng không ai dám khẳng định là tất cả đều bán. “Dự thảo của Hà Nội không trái Nghị định 69, tuy nhiên, tôi cho rằng nên để cho những người dân mất đất tự cân nhắc lựa chọn. Có thể làm một khảo sát, điều tra trước khi có quyết định về hình thức hỗ trợ đền bù cụ thể”, ông Võ nói.

Với quy định mới trong dự thảo thì chi phí giải phóng mặt bằng sẽ là một thách thức đáng kể với chủ đầu tư các dự án. Theo quy định cũ, chi phí đền bù của chủ đầu tư được giảm thiểu khá nhiều thông qua việc hỗ trợ bằng 10% đất dịch vụ, còn với quy định mới toàn bộ số tiền đền bù này chủ đầu tư sẽ phải trả bằng tiền mặt. Hiện riêng khu vực Hà Nội, có không ít các dự án hàng trăm ha, nằm trong tay một chủ đầu tư. Chẳng hạn 3 dự án khu đô thị Thanh Hà A, Thanh Hà B và Mỹ Hưng có tổng diện tích trên 570 ha, nằm trên địa bàn huyện Thanh Oai và quận Hà Đông đều của Tổng công ty Xây dựng công trình Giao thông 5 (Cienco 5). Căn cứ vào khung giá đất nông nghiệp năm 2009 của TP Hà Nội ở khu vực này, theo quy định mới về đền bù, tái định cư thì chi phí đền bù cho 3 dự án này lên đến 500- 600 trăm tỷ đồng.

Nhiều chuyên gia cho rằng, quyết định này có thể sẽ tạo một cơn sốt giá mới cho thị trường bất động sản. Chủ đầu tư sẽ nhanh chóng đưa chi phí đầu tư xây dựng, giải phóng mặt bằng tăng lên này vào giá bán của bất động sản. TS Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TP HCM nói: “Việc tăng hỗ trợ cho người dân mất đất là cần thiết nhưng phải có tính toán thận trọng. Khi chi phí giải phóng mặt bằng tăng lên sẽ gây khó khăn về vốn trước hết cho doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án. Sau đó, các doanh nghiệp sẽ phải tăng giá bán bất động sản để bù đắp vào chi phí này. Tức là giá bất động sản sẽ lại bị đẩy tăng cao thêm nữa”.

Còn ông Phạm Thanh Hưng, Tổng giám đốc Công ty CP Thẩm định giá Thế kỷ cho rằng, việc tăng mức bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người dân bị thu hồi đất theo quy định mới có thể không ngay lập tức tác động đến thị trường. Các chủ đầu tư đền bù theo quy định mới không thể vin vào cớ là giá đền bù tăng cao để đẩy giá bất động sản cao lên khi các dự án đã triển khai trước đó vẫn giữ mức giá cũ. “Tuy nhiên, về lâu dài sự tác động là khó tránh khỏi”, ông Hưng nói. Ở một chiều hướng khác, các chuyên gia cũng e ngại về khả năng các dự án cũ không giữ giá mà hùa theo các dự án mới để tăng giá, tuy nhiên, về vấn đề này, TS Đỗ Thị Loan cho rằng, dù tăng giá kiểu gì thì các chủ đầu tư cũng phải căn cứ vào sức mua của thị trường.

Trên một phương diện khác, việc tăng chi phí giải phóng mặt bằng cũng là “liều thuốc thử” cho năng lực về vốn ban đầu thực sự của các chủ đầu tư. Có thể sẽ có không ít nhà đầu tư gặp khó khăn, tuy nhiên, ông Đặng Hùng Võ cho rằng: “Chúng ta cần những nhà đầu tư đủ mạnh chứ không cần những chủ đầu tư “tay không bắt giặc”.